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¿Una casa nueva o usada? Ante esta disyuntiva, ya sea por cuestiones vinculadas con la oferta o la demanda, la respuesta mayoritaria en el mercado inmobiliario ha sido tradicionalmente apostar por la segunda opción, y las últimas estadísticas de compraventa de viviendas lo confirman. Si en marzo se vendieron 42.649 viviendas (6,8% más que hace un año), las de obra nueva fueron 8.045, es decir, el 18,9%, según el INE. Aunque en el primer trimestre de 2019 sus precios hayan crecido al mayor ritmo desde los tiempos de la burbuja, su peso en el conjunto de las compraventas es prácticamente el mismo que tenían en marzo de 2018, cuando fue del 17,6%.

Si esta es la coyuntura en la que se encuentra el mercado, en el comprador potencial pueden aflorar las dudas sobre qué inversión le compensaría más: ¿una vivienda a estrenar, una de segunda mano pero ya reformada o una usada para rehabilitar? Cada una presenta sus peculiaridades, que es mejor conocer antes de escoger una u otra opción, con la ayuda de unos expertos.

La diferencia más evidente entre una vivienda nueva o íntegramente reformada y otra usada sin más está en la inversión total. En el primer caso, el usuario la conoce de antemano. Por el contrario, si adquiere una casa o un piso que deberá adecuar a sus exigencias, “el coste final dependerá de las obras de reforma, que puede variar mucho por el tipo de cambios que se efectúen y de acabados que se requieran”, señala Mercedes Blanco, socia directora de la inmobiliaria Fincas Blanco. En su opinión, habrá que presupuestar entre 600 euros y 1.000 euros por metro cuadrado, según el tipo de obra.

¿De qué sirve la rehabilitación?

Una estimación que la Asociación nacional de distribuidores de cerámica y materiales de construcción (Andimac) rebaja a 288 euros por metro cuadrado. En un estudio recién publicado, la asociación calcula que, de media, la reforma integral de una vivienda de 90 metros cuadrados cuesta unos 26.000 euros, de los que un 60% correspondería a los materiales de construcción y otro 40% a la mano de obra. Las actuaciones más caras –y que se llevan casi la mitad del presupuesto– son las que se realizan en cocinas y baños y que requieren desembolsos de unos 5.700 euros y 5.400 euros, respectivamente, importes a los que habrá que añadir el IVA. Dormitorios, recibidores y terrazas pueden suponer un gasto de 1.600 euros cada uno, salones y comedores otros 3.500 euros, y las zonas exteriores de la vivienda, unos 1.700 euros.

¿El esfuerzo merece la pena? Los expertos consultados tampoco coinciden cuando se trata de saber en qué medida las reformas incrementan el valor de una vivienda. Aunque desde Andimac destacan que en la mayoría de los casos estas obras no se acometen con este objetivo, sino para ganar en confort y siguiendo criterios estéticos, señalan que los pisos reformados se revalorizan hasta un 20%. Para Blanco, sin embrago, tras la reforma se podría hablar de una revalorización del 3% o 5%. “A veces no hay ni eso y lo único que tienes es una casa hecha por ti y a tu gusto”, subraya. “El que una vivienda adquiera más valor a través de unas obras depende no solo de la cantidad de dinero invertida en ellas, sino también de muchos otros condicionantes, pero fundamentalmente de la oferta y la demanda”, admite la arquitecta y socia fundadora de la consultora n’OT, Beatriz Sendín.

La rentabilidad depende de la localización

Sea como fuere, antes de decantarse por una de las tres posibilidades –vivienda nueva, usada para reformar o de segunda mano rehabilitada–, el usuario debería centrar su atención en algunos elementos. “En un principio, una vivienda de obra nueva debería ser energéticamente la más eficiente, al cumplir con las nuevas normativas técnicas”, explica Indalecio Batlles, arquitecto de Studio Gronda. No obstante, el comprador debe revisar la calidad de los acabados y el correcto funcionamiento de todos los equipamientos. De esta forma, “si encuentra defectos, podrá acordar con la constructora su reparación antes de la entrega de las llaves”, apostilla.

Por el contrario, si el planteamiento es adquirir una vivienda ya reformada, será fundamental conocer el alcance de la renovación, ya que no es lo mismo que esta haya sido integral, con la actualización de todas las instalaciones, tanto eléctricas como de fontanería, gas, calefacción y ventanas, o que solo se hayan realizado un lavado de cara y reparaciones menores. “En este segundo caso, y dependiendo de la antigüedad del inmueble”, se corre el riesgo de tener que acometer una nueva y costosa reforma al poco tiempo de la compra”, advierte Luis Palacios, socio fundador del estudio de arquitectura Arenas Basabe Palacios.

En cualquier caso, aunque concede que “es difícil generalizar”, Batlles subraya la importancia de la localización de una determinada vivienda para establecer su rentabilidad. Una ciudad concurrida o un barrio en el que la demanda es muy alta, por ejemplo, garantizan la rentabilidad de la inversión, bien sea para alquilar o para una reventa posterior. “Si lo que el comprador pretende es alquilar la vivienda que quiere adquirir, una de obra nueva en principio supondrá un menor coste de mantenimiento”, remacha Batlles. Otro criterio a no pasar por alto.